Оценка сервитута (платы за сервитут)

Оценка сервитута (платы за сервитут) - для суда и досудебного урегулирования.

Необходимость оценки соразмерной платы за сервитут земельного участка – часто оказываемая услуга Компанией «ИНДИГО». Разнообразие причин установления сервитута и необходимость подготовки отчета об оценке сервитута диктуется развитием рынка загородной недвижимости (необходимость проведения коммуникаций или организации прохода/проезда по чужому участку). Кроме того, установления сервитута требуется для разрешения споров по коммуникациям  и установления прав ограниченного пользования в черте города.

В каждом из этих случаев, Компаний «ИНДИГО» готовится Отчет об оценке величины платы за ограниченное право пользования (сервитут) в соответствии со всеми требования законодательства о независимой оценке.

Прежде всего, для понимания контекста оценки стоимости сервитута определим его законодательную базу.

Понятие «сервитут».

Российское законодательства гласит следующее:

"Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут): 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка."

Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – являются словами-синонимами.

Могут быть установлены публичные сервитуты и частные сервитуты.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При невозможности достижения досудебного консенсуса, приходится обращаться в суд по иску об установлению сервитута на участке. Для этих целей проводится оценка стоимости сервитута (права ограниченного пользования земельным участком) и величины платы за сервитут, формируется отчет об оценке сервитута (экспертное заключение об определении величины соразмерной платы за сервитут).

Таким образом, соразмерность платы – ключевой вопрос установления сервитута и проведения оценки, но в любом случае размер платы устанавливается либо соглашением сторон, либо судом, и вывод о соразмерности требуемой платы в последнем случае должен сделать суд. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

В отличие от частного публичный сервитут устанавливается в интересах всего государства, местного самоуправления или местного населения. Публичный сервитут устанавливается только нормативным правовым актом. Законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут, определяются и права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута (п. 2 ст. 41 ЗК РФ).

Публичный сервитут вводится без согласования с собственниками обременяемых земельных участков, землевладельцами или землепользователями. Однако, как указано в п. 8 статьи 23 ЗК РФ, они могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Возражать против самого установления публичного сервитута юридические лица и граждане не могут. Но если сервитут существенно затрудняет пользование участком, они могут требовать соразмерной платы, в том числе и в судебном порядке. Это требует оценки стоимости сервитута и величины отчислений (платы) за ограниченное пользование частью земельного участка

В случае, если участком пользоваться после установления публичного сервитута невозможно – необходимо требовать выкупа и компенсации убытков и ущерба, связанного с изъятием земель, или потребовать равноценный участок (также с возмещением понесенных убытков), что также требует предварительной оценки стоимости земельного участка, оценки сервитута.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Что может являться поводом для установления сервитута?

В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок;использования земельного участка в целях ремонта  коммунальных, инженерных,электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на   земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в   сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования   земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного   пользования   земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе."

Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.

Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

1. Заявление    собственника   о     государственной    регистрации   сервитута   или заявление  лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);

2. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

4. Документ, свидетельствующий об установлении  сервитута. Таким документом может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;

5. Учредительные   документы правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);<

6. Документы,   подтверждающие   полномочия  руководителей юридических лиц на подписание соответствующих документов;

7. Документы,  описывающие земельный участок, в отношении которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);

8. Иные необходимые для проведения регистрации документы. 

ВАЖНО !!! При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.

 

Полную версию статьи или консультацию можно получить в офисе компании или по телефонам, указанным на сайте Компании «ИНДИГО».

Аннотация к статье об оценке сервитута.

В данной аналитической статье Компании «ИНДИГО» рассматриваются такие вопросы как: сервитут и его понятие и виды,  земельный сервитут,  сервитут на земельный участок, публичный сервитут, судебный сервитут, государственный сервитут, частный земельный сервитут, земельный публичный сервитут, личные сервитуты, вещные сервитуты, право сервитута на земельный участок. Рассмотрены процессы, связанные с установлением сервитута в отношении участка в СНТ. Отдельно рассмотрены нюансы оценки сервитута и определения платы за сервитут (соразмерной платы за сервитут земельного участка).