Оценка стоимости доли в квартире

Алексеев Алексей

Ведущий специалист департамента оценки недвижимости «ИНДИГО»

Предисловие

В последнее время, в связи с изменением экономической и глобальной ситуации в российской экономике на рынке недвижимости наблюдается небывалый рост предложений по продажам долей в квартирах. Определение стоимости доли в квартире для оценщика является не менее сложной задачей, чем для собственника - её продажа. Если рассуждать логически, то доля в квартире должна стоить в номинальном выражении значительно меньше, чем стоимость части всей квартиры или комнаты в квартире. Например: при продаже комнаты в коммунальной квартире покупатель претендует на покупку полноценной комнаты. Права собственности в таком случае, передаются и закрепляются за конкретной комнатой, у которой есть номер, физические характеристики (высота потолков, стены, окна, пол и т.д.) – она материальна, человек может полностью удовлетворить потребность в собственном жилье. Что нельзя сказать про долю. Квартира не является свободно делимым объектом недвижимости и никак не предназначена для совместного проживания и использования посторонними людьми, нарушается не только личное пространство, на которое покупатель рассчитывает. Все эти факторы приводят к тому, что продать долю в квартире становиться возможным только при значительном занижении стоимости относительно целой квартиры или комнаты в квартире. Эта ситуация ставит оценщиков в затруднительное положение, с одной стороны, долю можно посчитать путём определения общей стоимости квартиры и, затем, разделить стоимость квартиры на количество долей в праве собственности. Но этот способ достаточно спорный. Доли бывают разные и не всегда они выражаются в конкретно закреплённой площади.

«В споре рождается истинна…» Сократ

древнегреческий философ

Оценка доли в квартире

Большую смуту и неоднозначность вносят сами собственники недвижимости с неоднозначностью собственных взаимоотношений друг с другом. Квартира может быть бесхозной и простаивать годами, а в течении краткого промежутка времени часть собственников решит её продать. Огромное значение играет порядок пользования квартирой, кому и какое помещение в итоге достанется, если такое разделение имеет место быть. Взяв во внимание все факторы, можно сказать, что привлекательность объекта недвижимости, как и его стоимость, в таком случае, начинает сильно колебаться под влиянием множества факторов. Снижение стоимости доли говорит о неопределенности в отношении будущего поведения собственников квартиры.

Для каких целей покупают доли в квартирах

Прописка и проживание.

Для многих людей которые собираются переехать в г. Москва, имея при себя только областную прописку – покупка доли является отличным вариантом получить заветную регистрацию для работы, а также получить жильё в городской черте. Владение долей в квартире предоставляет право пользованием общими зонами, коридором, ванной, туалетом, кухней, что напоминает коммунальную квартиру. Здесь надо понимать важную деталь, что среди тех, кто покупает доли очень большое количество мигрантов, приезжающих в Москву на заработки, – это отдельный сегмент покупателей. Их не беспокоят стесненные условия проживания.

Инвестирование.

Семейные конфликты являются основным фактором невозможности собственников договориться о цене продажи объекта недвижимости целиком. Возможно покупатель, будучи посторонним человеком, сможет найти общий язык с собственниками гораздо быстрее, чем разрешатся семейные «разборки», в которых преобладает желание максимально сделать хуже другой стороне, чем один раз объединиться ради получения максимальной прибыли. В таком случае, покупатель будет постепенно после покупки одной доли, предлагать выкупить остальные доли, став в конце единоличным собственником объекта недвижимости, квартиры. В данном случае, покупатель занимает выгодную позицию, так как в его интересах, чтобы семейный конфликт продолжался максимально долго, чтобы, в дальнейшем, покупатель смог выкупить всю квартиру по частям с хорошей скидкой. Но и с другой стороны, покупателя преследует риск, что он не сможет выкупить оставшиеся доли из-за изменений внутри семейных отношений остальных дольщиков. Стоит отметить, что среди покупателей долей попадаются нечистые на руку люди, преступники – цель которых, используя незаконные методы и средства - добиться своей цели и обогатиться таким способом.

Расчет скидки (корректировки) на долю в квартире при оценке недвижимости.

Задача настоящего исследования состоит в определение скидки на долю при оценке доли квартиры.

В исследование представлены данные, полученные из общедоступных интернет-источников по продажам квартир (www.сiаn.ru) на середину мая 2015 года. Для определения размера корректировки на долю в квартире использовался метод парных продаж, где сравнивается стоимость за 1 кв.м. доли со стоимость 1 кв.м. «целой» квартиры со сходными иными характеристиками (тип дома, этажность, административный округ, район) в сегменте 1-2-3-4 комнатных квартир. Полученные результаты ниже.

Выводы

Из полученных данных можно сделать вывод, что цена доли значительно увеличивается при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех долей. Если покупатель приобретает долю равную 1/2 в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/7 часть в однокомнатной или двухкомнатной квартире, вероятность найти покупателя, который согласиться жить в неопределённых границах сильно снижается. Как показывает анализ рынка недвижимости, если квартира малокомнатная, а долей в ней больше чем 1/4, то скорее всего это «резиновая» квартира и покупка такого права на собственность нужна только ради «московской» прописки.